“We zijn hier geen idioten”, aldus een geagiteerde ceo Christophe Cuvillier bij de derde kwartaalcijferpresentatie begin november.

Vlak daarvoor had de zoveelste analist publiekelijk vraagtekens gezet bij de door Cuvillier geclaimde noodzaak om voor 3,5 miljard euro nieuwe aandelen uit te geven.

De Fransman liet weten dat URW onder alle omstandigheden toegang wil houden tot obligatiemarkten en benadrukte dat vastgoedmarkten sinds de aankondiging van de emissie halverwege september verder waren verslechterd.

Zijn toon werd nog dringender: “… we kiezen er voor het bedrijf nu te de-risken onder de huidige marktomstandigheden, in plaats van de emissie vooruit te schuiven en misschien in de positie te komen dat deze nooit uitgevoerd zal worden”.

Het dreigement van de ceo, die per 1 januari zal vertrekken, heeft zijn uitwerking gemist. Pakweg een week later, 10 november, werd de aandelenuitgifte in een speciale aandeelhoudersvergadering toch gebarricadeerd.

De reactie van financiële markten – lees: de gemiddelde risico-inschatting van alle beleggers bij elkaar – in de dagen nadat de emissie werd afgeserveerd was bijzonder interessant.

Marktreacties
Aandelenbeleggers reageerden euforisch op het nieuws omdat een enorme verwatering van toekomstige winsten werd voorkomen.

De koers van het aandeel steeg hard, waarbij doorbraken in de jacht op een coronavaccin voor verdere kooplust onder beleggers zorgden.

Logischerwijs zou de weggestemde emissie minder prettig zijn voor obligatiebeleggers. Die gingen ervan uit dat aandeelhouders miljarden aan bufferkapitaal zouden bijstorten waardoor zij minder snel aan de beurt zijn als het concern in moeilijkheden komt. Nu wordt er toch meer risico op obligatiebeleggers afgewenteld.

Afgaand op de koersbewegingen van drie uitstaande Unibail-obligaties die respectievelijk volgend jaar, in 2025 en 2030 aflopen, blijkt inderdaad dat koersen marginaal daalden op dag dat de emissie werd afgeblazen.

Door de iets lagere obligatiekoersen leveren toekomstige coupons en de hoofdsom terugrekend naar vandaag iets meer op – lees: het rendement stijgt. Maar de stijging van het rendement bleef beperkt tot minder dan 10 basispunten (0,1 procent) per jaar voor alle drie de soorten waardepapier.

Voor het idee: de obligatie die in april 2030 afloopt, handelde na het schrappen van de emissie op een rendement van 1,21 procent per jaar. Dat ligt nog altijd onder het gemiddelde rentepercentage van 1,8 procent voor alle 27 miljard euro aan schulden die Unibail had uitstaan aan het einde van het derde kwartaal (gemiddelde looptijd 8,2 jaar).

Grafiek: Obligatiemarkten prijzen hoger risico slechts zeer kortstondig in


*Bron: Bloomberg

En het meest opvallend is dat tijdens de meest recente handelsdagen de rendementen van de drie obligaties verder zijn gedaald tot percentages die voor het laatste op de borden stonden toen iedereen er nog vanuit ging dat de kapitaaluitgifte gewoon door zou gaan.

Kortom: Cuvillier’s zorgen dat Unibail geen of minder toegang zou kunnen krijgen tot obligatiemarkten lijken – in ieder geval op dit moment – ongegrond.

Werk aan de winkel
Afgaand op de hogere koersen van zowel aandelen als obligaties is het vertrouwen in een alternatieve route voor URW groot onder aandeelhouders.

Tegelijk met het afstemmen van de claimemissie zijn drie grootaandeelhouders in de raad van commissarissen gekozen die duidelijk andere plannen hebben.

Het echte werk moet nog beginnen. Allereerst is het tijd voor bevestiging van resultaten uit het verleden. Doordat de sterk verwaterende emissie moeilijk te rijmen viel met de langzaamaan verbeterende resultaten en sterke kaspositie blijft de vraag boven de markt hangen of het Unibail-management wel open kaart heeft gespeeld met beleggers.

Een snel signaal van de nieuwe leiding dat er geen zaken onder de pet zijn gehouden en het vastgoed tegen reële waarde in de boeken staat, zouden deze zorgen kunnen wegnemen.

En dan zijn er de alternatieve plannen om geld vrij te spelen. In plaats van kapitaaluitgifte pleiten de kritische aandeelhouders er voor komende jaren de hele Amerikaanse vastgoedgoedportefeuille euro (geleidelijk) de deur uit doen om de balans te versterken en van Unibail weer een puur Europese speler te maken.

Unibail zag helemaal niets in dit plan. Het liet zelfs bij monde van de inmiddels vertrokken president-commissaris Colin Dyer weten dat die Amerikaanse winkelobjecten onverkoopbaar zijn in de huidige markt.

Wil het consortium het vertrouwen blijven houden, is cruciaal dat Unibail vanaf nu open en eerlijk communiceert over alle uitdagingen waar het voor staat.